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Hypothekar-Markt Schweiz – Wachstum und Risiken

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«Auch in den kommenden Monaten wird mit positiven Veränderungsraten gerechnet» oder «Hausbesitzer können beruhigt weiterschlafen: Warnungen vor Immobilienblase fast verstummt.» konnte man kürzlich lesen.

Headlines, die den Lesern «alles in Butter» einsuggerieren? Oder die Ruhe vor dem Sturm? Zeit, genauer hinzuschauen. Hypotheken-Markt Schweiz – Gefahren und Risiken.

Ein knackiger Dreiteiler, jetzt abrufbar:

  1. Marktvolumen und -wachstum im ersten Halbjahr 2018
  2. Hoher Leerwohnungsbestand, steigende Objektpreise  – die wundersame Geldvermehrung, so tickt das System
  3. Kantonalbanken – Wachstum hat seinen Preis

Hypotheken der Schweizer Banken

Auch im ersten Halbjahr 2018 kann noch immer ein Bauboom beobachtet werden. Die rege Bautätigkeit wiederspiegelt sich in den Geschäftsvolumen der Schweizer Banken.

  • Zunahme im ersten Halbjahr um 14,5 Mrd. Franken, +1.5% gegenüber 31.12.2017
  • Die Kantonalbanken haben vom Wachstum knapp 49% abgeschöpft
  • Gesamt-Marktvolumen per 6/2018 von 988 Mrd. Franken
  • Marktanteile: Kantonalbanken: 36,9% (+0.2 %P ggü 12/17), Raiffeisenbanken: 17,8% (+0.1 %P)

Die Schweizer Banken halten rund 95 Prozent am Gesamtmarkt. Inklusive Institutionelle und Versicherungen ergibt dies ein Marktvolumen von gut 1’037 Mrd. Franken (persönliche Schätzung).

Inländische Hypotheken, Kreditnutzung – auf einen Blick:

Werte teilweise gerundet, per 30. Juni 2018. Quelle: data.snb.ch

CHF/Mrd. in % Anteil
Martwachstum 1. Hj. 2018
14,5 +1.5%
– Kantonalbanken 7,0 +2.0% 48.7%
– Raiffeisenbanken 3,6 +2.1% 25.0%
– Grossbanken 0,6 +0.2% 4.1%
– Regionalbanken 1,2 +1.2% 7.9%
– Übrige Banken 2,1 +2.3% 14.2%

Mehrjahresvergleich Markt

Bleibt das Ausleihungstempo unverändert, so wird im zweiten Halbjahr die 1’000 Mrd. Franken Grenze überschritten. Dies ergibt ein sattes Plus von 2,9% (2017: +2,7%).

– Marktvolumen in Mrd./CHF (blau) und Zuwachs in % (rot, rechts)

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© 05.09.18 / patrick.huber@zeitbar.ch

Marktrisiken Hypotheken Schweiz

Geschäftsbanken sprechen zurzeit eher von einer abnehmenden Immobilienblase. Leichter Merkmale wie Rückgang der Arbeitslosenquote, moderate Teuerung und eine Einkommenszunahme wiedergeben jedoch nur eine Seite der Risikobeurteilung, nämlich das Kundenkreditportfolio.

Das bedeutendste Marktrisiko ist nicht ein möglicher Zinsanstieg. Vielmehr sind Wertkorrekturen im Wohnungsbau reale Negativ-Merkmale für den Gesamtmarkt.

Gegenwärtig präsent sind meines Erachtens die Merkmale:

  • Die Projektpipline im Hochbau ist proppenvoll. Auch die Projektierungstätigkeit im Wohnungsbau ist im Mehrjahresvergleich unverändert hoch.
  • Der Leerwohnungsbestand wird auch im 2018 unverändert stark ansteigen. Die Zahlen werden am 12. September 2018 publiziert. Die Credit Suisse schätzt eine Ziffer von 1,6% (2017: 1,45%): 72’000 Leerwohnungen, bei Mietwohnungen liegt die Ziffer bei 2,5 Prozent.
  • Weiterhin zurückhaltende Zuwanderung. Der Wanderungssaldo dürfte sich im 2018 bei 55’000 einpendeln.
  • Entgegen den Prognosen dürfte nach 2017 auch im 2018 die natürlich Bevölkerungsentwicklung (Geburtenüberschuss) rückläufig sein.
  • Der Kanton Zürich meldet erneut einen Rückgang in den Freihandverkäufen (Handänderungsstatistik).
Update – Leerwohnungsziffer 2018: 1.62% (1.45% Vorjahr)
72’294 Leerwohnungen, +13% bzw. +8020 Wohnungen ggü. Vorjahr
Schweizweit höchsten Ziffern im Kt. SO (2.98%) und AG (2.65%)
Quelle: Medienmitteilung Leerwohnungszählung 2018, Bundesamt für Statistik, BFS

«Warnungen vor Immobilienblase fast verstummt»

Schreibt die Raiffeisen Schweiz, Studie «Immobilien Q3/2018». Die Aussage steht unter anderem im Kontext zu den Indikatoren wie:

  • Tiefzinsphase hält noch voraussichtlich bis Ende 2019
  • Preise für Wohneigentum erreichen neue Höchststände

Abnahme des Bevölkerungswachstums (Nachfrage) und Rückgang in den quantitativen Handänderungstransaktionen im Kanton Zürich – dennoch steigen die Objektpreise. Wie ist das möglich?

Bitte weiterlesen auf Seite 2 – «Preisanstiege suggerieren einen intakten Markt».

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